귀농·귀촌 부동산 이야기 (8)다툼 없이 좋은 땅 구하려면
지적공부와 불일치 경우 많아 매입 뒤 측량 땐 갈등 빚을 수도
인터넷·모바일앱 참고해볼 만 매매계약 때 특약 명시도 추천

“귀농·귀촌인들이 땅을 산 뒤 측량부터 해 기존 주민들과 갈등을 빚는다.”
농림축산식품부 산하 농림수산식품교육문화정보원이 유일하게 운영 중인 귀농·귀촌 온라인교육망(농업교육포털)에 올라와 있는 한 교육과정의 내용이다. 땅을 사자마자 측량을 해 높은 대문과 담장을 쌓고, 심지어 내 땅이라며 멀쩡한 마을길에 말뚝을 박는 등의 행위는 기존 주민과의 갈등을 유발하니 자제하라는 지적이다.
맞는 말이다. 농촌에서 삶터와 일터의 기반인 땅의 경계를 둘러싼 갈등이 빈발한 것은 어제오늘의 일이 아니다. 그렇지만 “땅을 산 뒤 측량부터 하지는 마라”라는 식의 교육은 설득력이 떨어진다. 오히려 예비 귀농·귀촌인들에게 “땅을 계약하기 전에 정확한 경계부터 파악하라”고 조언하는 게 맞다.
시골에선 오래전부터 논·밭둑과 나무·수로 등을 경계로 내 땅, 네 땅을 구분해왔다. 하지만 많은 경우 측량을 해보면 현황상 경계와 지적공부상 경계가 일치하지 않는다.
이런 상황에서 땅 주인과 중개업자의 말만 믿고 덜컥 매입한 뒤 나중에 측량해보니 지적공부상 경계와 너무 달라 갈등이 빚어지는 것이다. 매매계약 전에 이해관계자들이 지켜보는 가운데 미리 측량을 해보는 것이 최선이나, 비싼 수수료 탓에 매수자와 매도자 모두 이를 꺼린다.
그럼 측량 없이 대략이나마 땅 경계를 파악할 방법은 없을까. 가능하다. 관련 인터넷 사이트나 모바일 애플리케이션(앱)을 활용하면 된다. 매물로 나온 땅의 지번을 입력하고 위치를 검색한 뒤 위성사진과 지적편집도 등을 띄워 땅 현황과 지적공부상 경계를 비교해보면 차이점을 찾아낼 수 있다.
많이 이용하는 것이 ‘네이버지도’와 ‘다음지도(카카오맵)’다. 국토교통부 등 관련 부처와 공공기관에서는 땅 경계 확인뿐 아니라 용도지역 및 이용규제, 토지면적 등 기본현황, 공시지가 및 주택가격, 실거래가격 등 다양한 정보를 제공한다. 직접 발품을 팔면서 현장에서 활용하기 좋은 모바일 앱으로는 ‘스마트 국토정보’ ‘토지이용규제’ ‘씨:리얼’ ‘실거래가’ 등을 꼽을 수 있다.
물론 이 서비스를 맹신하면 안된다. 땅 경계에 관한 정보서비스는 어디까지나 참고용일 뿐이다. 실제 한국국토정보공사나 민간 토목측량업체에 의뢰해 경계측량을 해보면 적잖이 차이가 나기도 한다. 그럼에도 이런 첨단정보서비스를 잘만 활용하면 심각한 경계 착오 및 분쟁은 피할 수 있다. 내 땅 선택에 큰 도움이 되는 것은 물론이다.
만약 불명확한 땅 경계에 대해 의구심을 떨칠 수 없다면, 매매계약서에 단서(특약)를 다는 것이 좋다. 땅 주인이나 중개업자가 설명한 경계와 나중에 실제 측량한 결과가 다를 경우 계약 자체를 무효로 한다든지, 아니면 총 매매금액에서 감소한 면적만큼의 금액을 반환한다는 내용을 명시한다.
또 한가지, 시골에서 집 등을 건축하려면 반드시 도로와 접해야 한다. 그런데 땅의 한면도 도로와 연결되지 않은 맹지이거나 불완전한 도로에 접한 땅도 적지 않다. 마음에 꼭 드는 땅이라 해도 매매계약 전에 해당 관청이나 토목측량업체에 문의해 농지전용 및 건축 인허가를 받는 데 문제가 없는지 확인해야 한다. 만약 이웃 토지의 사용승낙을 조건으로 진입로를 확보하고자 한다면 가급적 공증을 통해 임대차가 아닌 사실상 매매의 효력을 담보할 수 있도록 안전장치를 마련하는 것이 좋다.

출처: 농민신문 박인호<전원 칼럼니스트>